Pukają do drzwi w całej Polsce. Brak dokumentu może kosztować dziesiątki tysięcy złotych

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe

Nie każdy wie, że świadectwo charakterystyki energetycznej nie dotyczy wyłącznie nowych domów ani sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ustawą obowiązek pojawia się w trzech sytuacjach:

• Sprzedaż nieruchomości – przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedający musi przekazać kopię lub oryginał świadectwa. Notariusz ma obowiązek odnotować to w akcie. Brak dokumentu może skończyć się sprawą w sądzie.
• Wynajem mieszkania lub domu – właściciel przekazuje świadectwo najemcy najpóźniej przy podpisaniu umowy, także przy wynajmie krótkoterminowym np. przez Airbnb. Od 2024 roku klasa energetyczna musi być też widoczna w ogłoszeniu. Portale automatycznie usuwają oferty bez wymaganych parametrów.
• Zakończenie budowy – inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Ważne: obowiązek dotyczy zarówno nowych, jak i starszych budynków. Wyjątki są nieliczne: małe domki i garaże poniżej 50 m², budynki zabytkowe wpisane do rejestru oraz obiekty używane wyłącznie przez właściciela.

Kontrole i kary – jak inspektorzy wyłapują brak dokumentu

Organy nadzoru budowlanego mają prawo pojawić się pod adresem nieruchomości i żądać okazania świadectwa. Kontrole prowadzone są na dwa sposoby:

• Kontrole terenowe – losowe wizyty, szczególnie w regionach z dużą liczbą brakujących dokumentów. Od 2026 roku inspektorzy korzystają z zintegrowanego z systemem notarialnym Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
• Skargi najemców – jeśli właściciel nie przekazał świadectwa, najemca może zgłosić sprawę do nadzoru.

Kara za brak świadectwa wynosi do 5 000 zł, a w praktyce może się kumulować – wielokrotne uchylanie się od obowiązku grozi grzywną nawet 20 000 zł. Dotyczy to także właścicieli korzystających z dokumentów sporządzonych przez nieuprawnione osoby – wówczas odpowiedzialność ponosi właściciel.

Centralny Rejestr zgromadził już blisko 1,1 mln świadectw, ale rośnie też liczba fałszywych dokumentów generowanych online, bez faktycznej wizji lokalnej. Od 2025 roku audytorzy wystawiający nieprawidłowe dokumenty mogą stracić uprawnienia.

Nowe przepisy od 2026 roku i co musisz zrobić, zanim zapuka kontroler

Od 2026 roku świadectwa zyskają jednolity system klas A+ do G, podobny do etykiet sprzętu AGD. Klasyfikacja oparta będzie na zapotrzebowaniu na energię pierwotną oraz uwzględni udział OZE, emisję CO₂ i rekomendowane inwestycje modernizacyjne, np. montaż ładowarki EV. System zostanie w pełni zintegrowany z Centralnym Rejestrem, co ułatwi wyłapywanie braków przy sprzedaży i wynajmie.

Koszt wyrobienia świadectwa to zwykle:

• mieszkanie: 200–500 zł
• dom: 350–2 000 zł, w zależności od metrażu i stopnia skomplikowania.

Świadectwo ważne jest 10 lat, ale wymiana okien, termomodernizacja lub montaż pompy ciepła oznaczają konieczność nowego dokumentu. Sporządzić je może tylko audytor lub inżynier wpisany do rejestru MRiT.

Jak się przygotować:

• Sprawdź ważność dokumentu i uprawnienia audytora.
• Przy wynajmie – klasa energetyczna powinna widnieć w ogłoszeniu, a dokument przekazać najemcy przy odbiorze kluczy.
• Przechowuj protokół przekazania świadectwa – w razie kontroli jest to twój dowód, że dopełniłeś obowiązku.

Nieposiadanie świadectwa to ryzyko grzywny i komplikacji przy transakcjach. Lepiej działać zawczasu, niż płacić dziesiątki tysięcy złotych później.